Vivienda protegida y fondos Next Generation

En octubre de 2021 se aprobó el RD 853/2021 por el que se regulaban los Programas de Ayudas en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para desarrollar los Fondos Next Generation como informamos en nuestro artículo del pasado mes de abril. https://blog.gmg.cat/2026-2/

Posteriormente, la Agencia de la Vivienda de Cataluña aprobó durante el mes de mayo de 2022 la Resolución DSO/1503/2022 para transponer la normativa estatal. Esta Resolución fija los requisitos para la selección de propuestas de actuaciones que se podrán financiar con cargo al Programa de Ayudas de acuerdo con los criterios que fija la propia Resolución atendiendo al presupuesto de la anualidad 2023. En una convocatoria posterior se fijarán los importes máximos subvencionables por cada propuesta de actuación seleccionada y se modularán en función del importe de la renta de las viviendas según los siguientes parámetros:

Este sistema que vincula renta máxima con límite de subvención rompe o al menos reduce la discriminación de los proyectos VPO en función de la zona donde se clasifica cada municipio. Además la norma amplía el Programa a las personas jurídicas privadas titulares de suelos que se comprometan a ceder la propiedad de forma gratuita a la Agencia de la Vivienda de Cataluña o al Ayuntamiento, reservándose el derecho de superficie por un plazo de 99 años.

Estas viviendas se considerarán de Protección Oficial con carácter indefinido y los ingresos de los inquilinos no podrán superar 4 veces el IRSC (Índice de Renta de Suficiencia de Cataluña). Las rentas máximas serán las siguientes:

En zona A estará permitido que hasta el 50% las viviendas se ofrezcan a un máximo de 9,23€/m2 (manteniéndose la subvención de 100€/m2) y los anexos a 4,62€/m2.

El plazo de presentación de las solicitudes finalizó el pasado 25 de julio y según datos de la propia Agencia de la Vivienda se presentaron 237 solicitudes sobre solares de titularidad pública mayoritariamente y han sido seleccionadas 85 (35,9% ). En términos de número de viviendas, se presentaron proyectos para desarrollar 10.334 viviendas protegidas en régimen de alquiler y sólo se han podido seleccionar 3.211 unidades (31,1% del total) agotando la dotación presupuestaria prevista de 160 millones de euros ejercicio 2023.

Parece que la promoción de vivienda de alquiler en nuestro país empieza a estar bien orientada, pero identificamos una serie de amenazas que pueden dificultar su desarrollo real. Desde IMPLICA hemos desarrollado el estudio de viabilidad de algunos de estos proyectos y hemos detectado los siguientes riesgos:

La ejecución real de estos proyectos está condicionada a la obtención de recursos ajenos que la banca tradicional históricamente no ha apoyado puesto que consideran que disponen de una infra garantía (derecho de superficie sobre un suelo de titularidad pública) o bien no quieren asumir un riesgo reputacional en caso de litigio. Por tanto parece imprescindible que la banca pública directa o indirectamente (ICF, ICO, BEI, ..) tendrán que aportar los recursos necesarios con líneas de financiación ad hoc. Esta acción es fundamental por el éxito de estos proyectos.

También hemos advertido que el rendimiento económico y financiero de estas inversiones que por definición ya es muy ajustado ha mermado significativamente durante estos meses por el incremento de los costes de construcción y por la drástica escalada de los tipos de interés que penaliza los retornos financieros del proyecto. También debemos considerar que los cambios constantes en la normativa que regula los alquileres condiciona el interés por parte de muchos de los operadores privados por este tipo de proyectos, ya que dificulta la predictibilidad de los flujos de caja futuros.

Aparte, estos proyectos soportan un coste fiscal relevante ya que el IVA que grava toda la vida del proyecto es un coste no deducible y la Agencia Tributaria no ha tenido hasta ahora ninguna sensibilidad para reducir ese coste. Para profundizar en este tema recomendamos revisar el informe «Retos y limitaciones de la promoción y la gestión de viviendas de alquiler social en Cataluña» de COHABITAC publicado en septiembre de 2020.

Haremos seguimiento de la evolución de esta oportunidad histórica gracias a los Fondos Next Generation y que debería ser la puerta de una política continua de inversión en vivienda asequible para reducir el déficit estructural que sufrimos en nuestro país.

PD. Y no nos olvidemos que todos estos proyectos tendrán que estar terminados antes de julio de 2026. Sólo queda algo más de tres años. Habrá que apresurarse…

Mario Blasco Sanz